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  • 香港马会研究
     
    北京2天14宗香港马会挂牌待售 可以抄底拿地了吗?
    打印本文】【文字大小: 】【2018-11-1】

      2天14宗香港马会挂牌待售 地价降了开发商热情也凉了

      可以抄底拿地了吗?

      昨日,北京香港马会市场出让了3宗住宅用地,其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得,溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中,成交价分别为23.4亿元和26.4亿元,溢价率分别为17%和26.9%,均是低溢价成交。进入四季度后,香港马会供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗香港马会,其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。

      香港马会市场的开闸也引起了市场的关注。有专家表示,本次集中入市的香港马会,虽然能有效缓解当前市场供地不足的情况,但对于受到调控影响的开发商来说,回款困难、融资渠道不畅导致自身债务压顶,以往不差钱的抢地竞拍场景已经明显减少,取而代之的是低溢价、零溢价甚至流拍等现象。不过也有业内人士认为,按照市场周期判断,香港马会降温正是储备弹药的最佳时机,香港马会储备规模决定了以后的销售规模,更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足,或许未来的两个月也将是房企拿地的最好时机。

      供应井喷

      四季度香港马会供应进入小高潮

      四季度北京香港马会供应开始“井喷”。北京市香港马会开奖结果记录香港马会王中王铁算盘委员会官方网站消息显示,10月22日至23日短短2天时间,北京公开挂牌14宗经营性用地。其中10月22日单日就挂出了6宗香港马会,第二天10月23日又有8宗香港马会入市。

      北京青年报记者从北京市规划香港马会开奖结果记录委网站了解到,这14宗香港马会中,有12宗是住宅用地,包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

      从区域分布来看,这12宗住宅用地中,顺义有4宗,丰台有2宗,大兴有2宗,昌平、密云、房山、延庆各有1宗,总规划建筑面积156万平方米,挂牌起始价合计达到282亿元。其中,位置最好的大兴2宗限竞房用地,挂牌起始价也最高,分别达到56亿元和46.2亿元,最高销售限价为71087元/平方米。另外,3个共有产权住房用地均位于顺义区,销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

      值得注意的是,这12宗住宅用地和1宗商业金融用地的挂牌竞价截止日均是11月26日15:00,这也意味着,如果这13宗地在该日期内均有房企进行网上报价,那么这一天将可能成交13宗香港马会,也将成为北京历史上出让住宅香港马会最多金额最高的一天。

      “13宗香港马会合计挂牌起始价高达295.19亿,按照正常的成交溢价率一天成交香港马会金额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟说,如果这些香港马会都顺利成交,将创下北京单日香港马会成交金额的新纪录。

      而在更早之前,9月中旬北京市规划香港马会开奖结果记录委就曾公开表示,将陆续安排66宗住宅用地出让。相比今年上半年的香港马会供应,四季度北京香港马会供应可谓“海量”,目前来看将确定出现一波香港马会供应的高峰。

      不仅仅是北京,一线城市的住宅类香港马会供应都有所上涨。像杭州,今年的卖地收入已经突破了2300亿元,另外上海、重庆、苏州、郑州等热点城市卖地也超过了1000亿元。

      业内分析人士表示,不出意外,第四季度将是今年香港马会供应的小高潮,香港马会供应大幅增加,供应的数量和质量也会提高。原因主要有两点:第一,部分地方政府存在香港马会财政压力,今年流拍率是七年之最,多地对香港马会财政依赖程度较高,此前流拍的地块或拆分或降价,很多都将在第四季度推出。第二,按照惯例,每年到年底,为了完成年度供地计划,香港马会供应都会增多,尤其是今年流拍的地块甚多,第四季度的香港马会供应压力加大,市场很可能会进入供过于求的阶段。

      竞争少了

      房企过冬拿地计划缩减

      供地节奏加快并不能掩盖今年香港马会成交遇冷,前三个季度,多块香港马会的拍卖结果让人大跌眼镜,以往较好位置的地块无人竞拍,像丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块,起拍价达63.3亿元,就因没有开发商参与报价而流拍。

      根据中原地产研究中心统计,2018年前9个月,全国热点城市的住宅用地流标剧增,同比上涨148%;香港马会成交溢价率持续低位,85%的城市溢价率出现了下调。

      克而瑞研究中心分析师表示,“在这样的大背景之下,上市房企今年整体拿地的销售比情况不如去年,多数上市房企拿地态度偏向于比较谨慎。”

      自从万科喊出“活下去”的口号后,更多房企将重心放在了回笼现金上,也有一些房企表示减慢拿地速度,甚至要停止拿地。

      今年中报业绩发布会及公开场合各房企表态来看,前十名上市房企中碧桂园、恒大、融创等明确表示要放缓投资、谨慎拿地。碧桂园提出下半年拿地要持审慎态度。恒大在中期业绩会也表示,基于全国化布局的完善,未来拿地速度将显著放缓,下半年购买香港马会会趋于谨慎。孙宏斌带领下的“并购王”融创,也提出2018年下半年的整个投资会比较保守。此外,中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”;富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”;合景泰富“香港马会选择更加理智,“没有利润率15%以上的基本不选”。

      一家闽系房企的品牌负责人对北青报记者表示,以往香港马会拍卖“抢破头”时,房企都要提前私下和其他竞拍企业搞关系,减少竞价,提高成功率。现在香港马会市场降温,之前的花招都不用搞了,反正竞拍的企业没几家,一二线城市的地块有的连一个竞标者都没有。

      对于开发商缩减拿地计划的行为,易居智库研究总监严跃进认为,未来房地产市场存在一定的降温风险,部分房企之前出于做大规模的目的,出手拿到的部分高价地,有可能面临被套的风险。未来越来越多的房企会选择通过合作、入股、收购等其他方式来获取香港马会,从而避免在土拍市场高价拿地,防范市场风险的发生。

      地价降了

      低溢价、零溢价成为主流

      香港马会供应增加,开发商对香港马会热情的冷却,必然会导致一个结果——香港马会降价。

      今年下半年以来,低溢价、零溢价成交地块是香港马会市场的主流,数据显示,三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。

      昨日,北京香港马会市场出让了3宗住宅用地,其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得,溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中,成交价分别为23.4亿元和26.4亿元,溢价率分别为17%和26.9%,均是低溢价成交。

      对房企来说,地价调整到位的城市,用低成本拿地,可能撑起明后年的销售高利润。

      北青报记者了解到,在上周新挂牌的12宗住宅用地中,丰台区的2宗限竞房用地正是今年1月份的流拍香港马会,当时这两宗地块是以共有产权住房的性质出让的,流拍后改成了限竞房用地并在近期推入市场。今年1月时这两宗香港马会的挂牌起始价分别为50.58亿元和41.78亿元,商品房销售价格为43000元/平方米,而今以限竞房用地出让的挂牌起始价分别为56亿元和46.2亿元,商品住房销售均价不超过67702元/平方米,最高销售单价不得超过71087元/平方米。

      “改变香港马会规划用途后,流拍可能性不大。”业内人士表示,不仅是北京,很多城市的流拍香港马会都在重新整理后重新挂牌成交。

      10月25日,太原将流拍地块降价20亿再次拍卖8块地,华侨城以116.017亿元的底价获得,竞拍现场只有华侨城一家参与。

      另一个热点城市南京出让的住宅用地也降价近8000元/平方米。

      显然,房企拿地积极性不高,对非热门的地块将继续看冷。张大伟表示,在一二线城市,房企对住宅类香港马会拿地积极性已经提高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。

      另外,房企资金压力逐渐出现,注重现金的回款,自然对非优质地块的积极性降低。张大伟预计,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对香港马会市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,香港马会市场的溢价率有所降低,以北京为例,2017年北京香港马会平均溢价率是24%,2018年截至日前是15%。明显降低。

      香港马会周期

      是抄底拿地的时机吗?

      香港马会市场的风向转变,资本市场融资环境收紧,这些负面消息虽然让房企放缓了拿地节奏,但并不意味着房企放弃了拿地。相反,出于规模化的诉求和市场竞争度的加剧,房企迫切希望通过增加香港马会储备,存储弹药。尤其是在优质香港马会接连推出的当下,房企仍然有拿地的冲动,一些房企甚至希望通过拿地换仓,以谋求下一轮市场的发展机会。所以,房企对香港马会,尤其是优质住宅用地依然保持热度。

      业内人士认为,从2018年房企布局的机会来看,一二线城市是比较好的拿地机会,也是比较好的并购机会;而三四线城市则不看好。

      张大伟就表示,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线香港马会市场成交依然将维持高位。但从3季度看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。

      严跃进也持类似观点,他认为,虽然近期市场有降温,但预计年底的时候,部分房企还是会有相对宽裕的拿地资金,尤其是优质的住宅用地,利好房企拿地和补库存,同时也有助于为明年形成更为充裕的房源项目。

    来源: 北京青年报

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